雖然今年物流地塊迎來供應大年，但需求大增讓下半年的倉儲物流租賃行情火熱。由于跨境電商的強勁吸納，廣州倉儲物流市場租賃行情走出了一波行情。機構的統計數據顯示，三季度廣州倉儲物流凈吸納量超過100萬平方米，與上半年5萬平方米的凈吸納量相比呈現大爆發的狀態，貢獻了近40%的全國凈吸納量。可以看到，跨境電商的巨量吸納令廣佛片區的倉儲空置率創近期新低。業內人士表示，背靠珠三角供應鏈及珠江口機場港口群等完備的基礎設施，廣佛片區成為幾個出海先鋒的全球物流配送中心，預期短期內倉儲需求仍將保持擴張態勢，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。

　　三季度廣州倉儲物流租賃凈吸納量占全國近40%

　　2023前三季度中國倉儲物流在國內經濟回暖及線上購物帶動下凈吸納同比回升超50%，展現出良好的回升勢頭。有機構針對超過50家不同行業的租戶調研數據顯示，近六成租戶表示將在未來三年增加物流設施面積，整體呈現溫和擴張的趨勢。

　　而在三季度的行情中，廣州以過百萬平方米爆發式凈吸納量，走出了與其他城市緩慢復蘇完全不同的行情。根據CBRE世邦魏理仕最新發布的市場研究數據，三季度，廣州倉儲物流市場新增供應54.7萬平方米，凈吸納量104.7萬平方米，貢獻了近40%的全國凈吸納量。

　　為何廣州倉儲物流行情在三季度出現爆發式增長？CBRE廣州公司研究部負責人楊豐寧表示，其實復蘇苗頭在一季度已經出現，一些空置的倉庫都有跨境電商企業去洽談，恰好成交集中體現在了三季度。

　　可以看到，三季度廣州的供應量和凈吸納量都創下季度新高。從供應來看，第三季度，廣州有四個項目共54.7萬平方米的新增優質倉儲面積落成，包括分別位于南沙區和從化區的非保稅項目及一個位于白云區的保稅項目。從需求來看，主要為跨境電商所吸納。加上來自其他存量高標倉儲項目的吸納，三季度跨境巨頭們在廣州高標倉市場的新租面積，達到了83萬平方米。除廣州區域以外，跨境電商在佛山、肇慶、清遠和中山等廣州周邊城市還有合共近一百萬平方米的新租成交。除了跨境電商巨頭外的其他需求也在逐步恢復，季內還錄得國內電商在黃埔區的整合以及第三方物流和制造業的租戶成交，顯示需求正在逐步改善。

　　隨著拼多多、阿里、京東、字節跳動等將電商出海作為下一階段的重點業務，背靠珠三角供應鏈及珠江口機場港口群等完備的基礎設施，廣佛片區成為這些出海先鋒的全球物流配送中心。正是這種獨特需求，讓廣州市場走出獨特行情。跨境電商的吸納通常是巨量的整租，因此令廣佛片區的倉儲空置率創近期新低，其中廣州空置率環比下降15.1個百分點，至季末的5.9%，重回個位數水平。而空置率重回低位支持了市場租金的止跌回穩，廣州三季度末租金環比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。

　　廣州區位及機場特色服務將繼續支撐優勢

　　值得關注的是，今年是廣州商辦市場的供應大年，倉儲物流也同樣如此。廣州第三季度共錄得42宗，共216萬平方米的工業用地出讓成交。其中有五宗共42萬平方米的用地帶有物流用途，分布于增城和花都兩區。今年前三季度，增城西站片區共錄得八宗約103萬平方米的帶物流用途的地塊出讓，約占今年全部出讓物流用地面積的71%。

　　倉儲物流也成為不少房企的投資開發對象。比如，凱德投資今年以約7.99億元人民幣收購了位于佛山的一個優質物流項目，該項目已經100%預租給一家紡織品電商平臺。

　　那么，廣州倉儲物流租賃這種爆發式增長是否可以持續？楊豐寧表示，跨境電商的倉儲需求還在持續增長中。以希音來看，近幾年其在廣佛、中山等地區租賃的物流倉達到200萬平方米。今年以來，希音甚至已經連續兩次出手在增城拿地，將建設運營倉儲、發貨、供應鏈項目。如果跨境電商巨頭們要以廣州為大本營布局的話，倉儲儲備至少也要達到這個水平，因此，整體需求仍是增長趨勢。不過需要注意的是，跨境電商業務依然容易受到各種因素的影響，而且白云機場的模式目前也在其他機場得以推廣，有可能也會分流一些需求，但至少短期內擴張的需求仍在。

　　世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部產業地產負責人鄧偉則表示，四季度，廣州將有一個位于花都的項目建成投入使用，全年供應量將達到107.2萬平方米的破紀錄水平。得益于跨境電商的積極擴張，全年凈吸納量也將突破一百萬平方米，同樣創歷史年度吸納量新高。目前來看，跨境電商海外擴張勢頭不減，仍保持對高標倉租賃需求，一些在建項目也已獲得跨境電商租戶的整租預租。跨境電商強勁的吸納表現以及逐步復蘇的第三方物流、制造業的需求，意味著短期內廣佛及周邊城市的倉儲需求將保持擴張態勢，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。