近日，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市三周年之際，中航易商倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）獲證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，及上海證券交易所無異議函。ESR集團(tuán)（易商）（1821.HK)中國境內(nèi)首支REIT掛牌開始進(jìn)入最后倒計(jì)時。

　　資料顯示，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由富萊德昆山物流園一期、富萊德昆山物流園二期、富萊德昆山物流園三期3個倉儲物流園組成，項(xiàng)目總建筑面積為427,172.93平方米，總可租賃面積為382,429.10平方米。均位于江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用途及實(shí)際用途為物流倉庫，本項(xiàng)目均為現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施（高標(biāo)倉）。項(xiàng)目原始權(quán)益人為ESR集團(tuán)（易商），基金管理人為中航基金管理有限公司，財務(wù)顧問為招商證券。

　　“亞太最大”攜手中航基金、招商證券 打造中國境內(nèi)REIT旗艦項(xiàng)目

　　ESR集團(tuán)（易商）是亞太區(qū)引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的不動產(chǎn)管理公司，以及最大上市地產(chǎn)投資管理公司之一。2019年11月，ESR集團(tuán)（易商）于香港聯(lián)交所上市，股票代碼：1821。

　　截止2023年12月31日，ESR的管理費(fèi)收入相關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)模約達(dá)810億美元，全面一體化的基金管理及開發(fā)平臺覆蓋各亞太區(qū)市場，包括澳大利亞╱新西蘭、日本、韓國、大中華、東南亞及印度，業(yè)務(wù)覆蓋地區(qū)遍及歐洲及美國。截至2023年末，易商集團(tuán)總資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~按年增加7.3%至1,560億美元，物業(yè)組合建筑面積約4,900萬平方米，擁有強(qiáng)大的國際化項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

圖片來源：ESR集團(tuán)（易商）2023年年報

　　中航基金作為中航易商倉儲物流REIT的基金管理人，近年來致力于打造公募REITs特色品牌，目前管理著2個REIT基金項(xiàng)目。中航基金也在積極布局雙碳，消費(fèi)，保障房，文旅等多個領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)。

　　同時，中航易商倉儲物流REIT也是招商證券擔(dān)任財務(wù)顧問的第四單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。招商證券將繼續(xù)踐行“助推中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級”使命，履行央企責(zé)任擔(dān)當(dāng)，持續(xù)提供高質(zhì)量服務(wù)，開展金融創(chuàng)新、助力資產(chǎn)盤活，為資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)投融資良性循環(huán)貢獻(xiàn)更大的力量。

　　上海周邊物流倉儲用地資源稀缺 富萊德昆山物流園成“硬通貨”

　　倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施需求與GDP增長密切相關(guān)，2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值1,260,582億元，按不變價格計(jì)算，比上年增長5.2%，增速比2022年加快2.2個百分點(diǎn)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)及消費(fèi)領(lǐng)域?qū)}儲物流服務(wù)市場的需求旺盛，我國倉儲物流行業(yè)需求預(yù)期持續(xù)增長。

　　中航易商倉儲物流REIT為倉儲物流類資產(chǎn)，主要租戶均為國內(nèi)外知名的電商、物流、快消品/品牌服裝、汽車零件制造商，其余租戶也多在項(xiàng)目所在區(qū)域有長期穩(wěn)定的高標(biāo)倉租賃需求，租戶租金支付能力較強(qiáng)，企業(yè)信用記錄較好。

　　資料顯示，富萊德昆山物流園項(xiàng)目所在地昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施及配套。區(qū)域內(nèi)高鐵、鐵路、公路網(wǎng)健全，緊鄰京滬鐵路一等客貨運(yùn)輸綜合站，多條高速和國道主干道穿過境內(nèi)，可在一小時車程內(nèi)達(dá)到長三角主要海陸空物流節(jié)點(diǎn)，交通十分便利，在物流網(wǎng)絡(luò)中擁有重要的戰(zhàn)略地位。

　　根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，一線城市及其衛(wèi)星城市近幾年在土地資源快速消耗的情況下，物流土地供給較為有限，尤其是高標(biāo)倉的新增供應(yīng)自2021年以來逐步減少。隨著一線城市及其衛(wèi)星城市為配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整，二線城市的高標(biāo)庫新增迎來機(jī)遇。富萊德昆山物流園項(xiàng)目地理位置優(yōu)越并且擁有較高的運(yùn)營管理水平，將受益于行業(yè)的變化。

　　中航易商倉儲物流REIT：未來發(fā)展空間廣闊，收益穩(wěn)定可期

　　中航易商倉儲物流REIT作為一項(xiàng)備受矚目的投資項(xiàng)目，背靠ESR集團(tuán)（易商）這一強(qiáng)大支持力量，展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿头€(wěn)定的收益前景。截至2024年3月31日，ESR集團(tuán)（易商）在中國40個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市投資和管理共計(jì)176個園區(qū)，其中40個項(xiàng)目已納入資產(chǎn)負(fù)債表，另有136個項(xiàng)目在各基金平臺上，總項(xiàng)目運(yùn)營管理面積達(dá)1,475.72萬平米。

　　此外，截至2023年末，易商集團(tuán)擁有逾2,450萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目儲備建筑面積，其中約有700萬平方米的土地儲備可供未來開發(fā)。這一龐大的開發(fā)潛力為中航易商倉儲物流REIT帶來了廣闊的發(fā)展空間，使其在未來能夠持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、提升價值。

　　在現(xiàn)金分配率方面，招募說明書數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)自2024年7月1日起至2025年底，中航易商倉儲物流REIT可供分配金額約為1.67億元人民幣，且2024、2025年的年化現(xiàn)金分配率分別為4.5%和4.62%。這一穩(wěn)定的現(xiàn)金分配率為投資者帶來可觀的收益，同時也體現(xiàn)了項(xiàng)目的良好運(yùn)營和管理能力。ESR集團(tuán)（易商）作為原始權(quán)益人與其同一控制下的關(guān)聯(lián)方將會認(rèn)購中航易商倉儲物流REIT 34%的份額。

　　自首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，公募REITs持續(xù)擴(kuò)容。隨著中航易商倉儲物流REIT正式獲批，我國公募REITs市場再次在常態(tài)化發(fā)行新階段邁出堅(jiān)實(shí)的一步。得益于良好的市場前景與國家及各地政府不斷出臺政策和優(yōu)惠措施，中航易商倉儲物流REIT具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ磥恚瑧{借基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所處區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢，中航易商倉儲物流REIT將為倉儲物流行業(yè)注入新的活力。