京城花錢最多的房企。

　　越秀地產，正攪動京圈市場。

　　6月20日，北京第一批次集中供地收官，23宗地，成交712億元。

　　一擲千金的豪客中，越秀這張新面孔，格外生猛。

　　過去4個月，它拿下三宗京城熱門地塊，價格皆觸頂，斥資共138億元，連中海、華潤都落在下風。

　　這家廣州老牌國企開發商，長期深耕大灣區，過往鮮少涉足長江以北。

　　當下，樓市前景晦暗不清，潛伏京城兩年后，越秀卻開始高調出擊。

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　　百億補倉

　　越秀地產，是今年在北京花錢最多的房企。

　　6月中旬，海淀區一宗住宅用地，30家房企“圍獵”，經過多輪舉牌競價，觸頂上限價格79.35億元。在搖號階段，越秀最終摘得。

　　它也志在必得。

　　在土拍現場座位席，越秀華北區域副總裁、北京公司總經理董毅，身穿粉色襯衫，桌上放著一個紅色紙袋，上書“大吉大利”。

　　收獲心儀地塊，越秀固然有運氣的加持，把握窗口期也是關鍵。

　　為拓展北方市場，今年2月，它開啟招兵買馬。

　　董毅就是越秀高層特意挖來的，他在旭輝任職6年，從戰略合作部負責人，一路晉級為華北區域總裁。加盟后，現在主抓投資和北京公司。

　　越秀又從金地請來兩員大將——郭偉智、趙峰，分任北方區域董事長兼總經理、北京公司助理總經理。

　　“人才建設走在前面，馬上就會開花結果。”越秀地產董事長林昭遠說。

　　林昭遠

　　果然，很快迎來收獲。

　　2月的北京土拍，這張新面孔，擊敗一眾頭部央企，分別以25.99億、33.12億，拿下昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊。

　　“市場熱的時候，我們拿不到地，冷下來的時候，在一些重要的節點，我們就拿到地了。”

　　林昭遠在3月透露，北京是要重點發展的城市，一有機會就繼續增持。

　　2023年以來，越秀地產一共拿地8宗，北京有三宗，總耗資138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

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　　兩度進京

　　越秀地產長期聚焦粵港澳大灣區，尤其廣州、佛山。

　　2022年，其北方區域銷售占比僅4.6%，收入貢獻倒數第二，僅次于西部地區。

　　兩年前，越秀一度試探進入北京，聯合北京天恒置業，以45.7億元的代價，拿下懷柔區劉各長地塊。

　　可惜，出師不利。

　　2021年11月，項目入市，定名為“越秀天恒·懷山府”，均價3.8萬元/平米。開盤一年多，仍在艱難去化。

　　根據北京住建委的網簽數據，截至6月21日，項目批準預售總套數1000余套，網簽數僅為41套，去化率不到4%。

　　參考35273元/平米的成交均價，粗略計算，項目只賣了約1.76億元。

“有改善需求的購房人很難流入，投資客也怕前景不確定。”

　　一位熟悉該項目的中介向記者稱，越秀天恒·懷山府屬于京郊板塊，遠離市區，周邊配套較弱，出行得靠地鐵，可是數公里內都沒站點。

　　越秀開始偃旗息鼓，此后兩年未在北京出手。

　　今年董毅帶隊，它重新進京，調整了投資策略，直指中心區域，且均為獨立操盤。

　　林昭遠稱，越秀今年積極拿地，有政策端的轉暖，也有結構性的機會。

　　“好的地方還是一房難求，價格在上漲，不好的地方還是很不好的，結構分化越來越嚴重。”

　　京城核心區域，自然是林昭遠口中的“好地方”。

　　一位房地產人士告訴《21CBR》記者，北京區域短暫回升后，4月起止升轉降，銷售端也有壓力；相比其他城市，確定性終究更強些。

　　二度進擊，越秀堅持快開發、高周轉路線。

　　越秀星樾4月底首批入市，拿地到開盤僅用77天，均價在6.2萬元/平米，468套房源，超過2500組意向登記。

越秀星樾開盤現場

　　開盤即售罄，可謂“一炮而紅”。

　　5月中開盤的越秀天玥，均價7.48萬元/平米，戰績也不菲。官方披露，首開當日賣了18億元。

　　這一回，看來在京城站穩了腳跟。

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　　規模野心

　　北京項目的爆賣，增強了北上信心，也為今年業績打下基礎。

　　2022年，越秀銷售額1250億元，同比增幅超8%，TOP30強中，正增長的獨此一家。

　　克而瑞銷售排名中，其座次連升18位，坐上全國第16把交椅。同期，也受累于市場下行，毛利率降至20.45%。

　　2023年，林昭遠的目標約為1320億元，同比增長6%，1-5月，其合同銷售金額已有695.19億元。

　　此刻的越秀，達成規模目標，只要按部就班，更在意優質土儲。

　　6月，出手80億再加倉北京，意圖或恰在于此。

　　越秀星樾、越秀天玥所在地塊，溢價率不高，約為15%左右，樓面價分別約為2.5萬元/平米、4.9萬元/平米，畢竟體量大，仍有較大盈利空間。

　　“我們還要看后市，核心是投資者的信心。”林昭遠說。

　　中指研究院數據顯示， 去年越秀拿地金額達到346億元，今年又準備了400億預算。

　　至于拿地的錢，越秀大量舉債招股。

　　今年以來，其已發行兩次中期票據，募資分別約20億元、14億元；天眼查顯示，截至6月，其附屬廣州城建已公布3期債券計劃，合計募資可達54億。

　　今年6月，越秀以每股9港元的價格，供股9.29億股，募資凈額 83.6億港元。

　　“公司擬將供股之所得款項凈額用于大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市之進一步投資，并用作營運資金。”其在公告中解釋。

　　單單這些，總共籌資超過160億。

　　土地狂飆，越秀體量膨脹。

　　截至2022年末，其總資產3463.5億元，同比增長10.4%，總土儲超2845萬㎡；而有息負債增至883億元，其中短債為157.4億元。

　　管理層計劃，將貸款利率控制水平在3.65%。

　　此番百億進京拿地，越秀正持續“擴表”。今年以來，它也在杭州、青島、上海、成都等地屢屢出手。

　　行業低谷，走出舒適區，大舉外擴，野心真的不一般。