雖然今年物流地塊迎來供應大年，但需求大增讓下半年的倉儲物流租賃行情火熱。由于跨境電商的強勁吸納，廣州倉儲物流市場租賃行情走出了一波行情。機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度廣州倉儲物流凈吸納量超過100萬平方米，與上半年5萬平方米的凈吸納量相比呈現(xiàn)大爆發(fā)的狀態(tài)，貢獻了近40%的全國凈吸納量。可以看到，跨境電商的巨量吸納令廣佛片區(qū)的倉儲空置率創(chuàng)近期新低。業(yè)內人士表示，背靠珠三角供應鏈及珠江口機場港口群等完備的基礎設施，廣佛片區(qū)成為幾個出海先鋒的全球物流配送中心，預期短期內倉儲需求仍將保持擴張態(tài)勢，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。

　　三季度廣州倉儲物流租賃凈吸納量占全國近40%

　　2023前三季度中國倉儲物流在國內經(jīng)濟回暖及線上購物帶動下凈吸納同比回升超50%，展現(xiàn)出良好的回升勢頭。有機構針對超過50家不同行業(yè)的租戶調研數(shù)據(jù)顯示，近六成租戶表示將在未來三年增加物流設施面積，整體呈現(xiàn)溫和擴張的趨勢。

　　而在三季度的行情中，廣州以過百萬平方米爆發(fā)式凈吸納量，走出了與其他城市緩慢復蘇完全不同的行情。根據(jù)CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布的市場研究數(shù)據(jù)，三季度，廣州倉儲物流市場新增供應54.7萬平方米，凈吸納量104.7萬平方米，貢獻了近40%的全國凈吸納量。

　　為何廣州倉儲物流行情在三季度出現(xiàn)爆發(fā)式增長？CBRE廣州公司研究部負責人楊豐寧表示，其實復蘇苗頭在一季度已經(jīng)出現(xiàn)，一些空置的倉庫都有跨境電商企業(yè)去洽談，恰好成交集中體現(xiàn)在了三季度。

　　可以看到，三季度廣州的供應量和凈吸納量都創(chuàng)下季度新高。從供應來看，第三季度，廣州有四個項目共54.7萬平方米的新增優(yōu)質倉儲面積落成，包括分別位于南沙區(qū)和從化區(qū)的非保稅項目及一個位于白云區(qū)的保稅項目。從需求來看，主要為跨境電商所吸納。加上來自其他存量高標倉儲項目的吸納，三季度跨境巨頭們在廣州高標倉市場的新租面積，達到了83萬平方米。除廣州區(qū)域以外，跨境電商在佛山、肇慶、清遠和中山等廣州周邊城市還有合共近一百萬平方米的新租成交。除了跨境電商巨頭外的其他需求也在逐步恢復，季內還錄得國內電商在黃埔區(qū)的整合以及第三方物流和制造業(yè)的租戶成交，顯示需求正在逐步改善。

　　隨著拼多多、阿里、京東、字節(jié)跳動等將電商出海作為下一階段的重點業(yè)務，背靠珠三角供應鏈及珠江口機場港口群等完備的基礎設施，廣佛片區(qū)成為這些出海先鋒的全球物流配送中心。正是這種獨特需求，讓廣州市場走出獨特行情。跨境電商的吸納通常是巨量的整租，因此令廣佛片區(qū)的倉儲空置率創(chuàng)近期新低，其中廣州空置率環(huán)比下降15.1個百分點，至季末的5.9%，重回個位數(shù)水平。而空置率重回低位支持了市場租金的止跌回穩(wěn)，廣州三季度末租金環(huán)比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。

　　廣州區(qū)位及機場特色服務將繼續(xù)支撐優(yōu)勢

　　值得關注的是，今年是廣州商辦市場的供應大年，倉儲物流也同樣如此。廣州第三季度共錄得42宗，共216萬平方米的工業(yè)用地出讓成交。其中有五宗共42萬平方米的用地帶有物流用途，分布于增城和花都兩區(qū)。今年前三季度，增城西站片區(qū)共錄得八宗約103萬平方米的帶物流用途的地塊出讓，約占今年全部出讓物流用地面積的71%。

　　倉儲物流也成為不少房企的投資開發(fā)對象。比如，凱德投資今年以約7.99億元人民幣收購了位于佛山的一個優(yōu)質物流項目，該項目已經(jīng)100%預租給一家紡織品電商平臺。

　　那么，廣州倉儲物流租賃這種爆發(fā)式增長是否可以持續(xù)？楊豐寧表示，跨境電商的倉儲需求還在持續(xù)增長中。以希音來看，近幾年其在廣佛、中山等地區(qū)租賃的物流倉達到200萬平方米。今年以來，希音甚至已經(jīng)連續(xù)兩次出手在增城拿地，將建設運營倉儲、發(fā)貨、供應鏈項目。如果跨境電商巨頭們要以廣州為大本營布局的話，倉儲儲備至少也要達到這個水平，因此，整體需求仍是增長趨勢。不過需要注意的是，跨境電商業(yè)務依然容易受到各種因素的影響，而且白云機場的模式目前也在其他機場得以推廣，有可能也會分流一些需求，但至少短期內擴張的需求仍在。

　　世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人鄧偉則表示，四季度，廣州將有一個位于花都的項目建成投入使用，全年供應量將達到107.2萬平方米的破紀錄水平。得益于跨境電商的積極擴張，全年凈吸納量也將突破一百萬平方米，同樣創(chuàng)歷史年度吸納量新高。目前來看，跨境電商海外擴張勢頭不減，仍保持對高標倉租賃需求，一些在建項目也已獲得跨境電商租戶的整租預租。跨境電商強勁的吸納表現(xiàn)以及逐步復蘇的第三方物流、制造業(yè)的需求，意味著短期內廣佛及周邊城市的倉儲需求將保持擴張態(tài)勢，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。