雖然今年物流地塊迎來(lái)供應(yīng)大年，但需求大增讓下半年的倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃行情火熱。由于跨境電商的強(qiáng)勁吸納，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租賃行情走出了一波行情。機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流凈吸納量超過(guò)100萬(wàn)平方米，與上半年5萬(wàn)平方米的凈吸納量相比呈現(xiàn)大爆發(fā)的狀態(tài)，貢獻(xiàn)了近40%的全國(guó)凈吸納量。可以看到，跨境電商的巨量吸納令廣佛片區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)空置率創(chuàng)近期新低。業(yè)內(nèi)人士表示，背靠珠三角供應(yīng)鏈及珠江口機(jī)場(chǎng)港口群等完備的基礎(chǔ)設(shè)施，廣佛片區(qū)成為幾個(gè)出海先鋒的全球物流配送中心，預(yù)期短期內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)需求仍將保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。

　　三季度廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃凈吸納量占全國(guó)近40%

　　2023前三季度中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖及線上購(gòu)物帶動(dòng)下凈吸納同比回升超50%，展現(xiàn)出良好的回升勢(shì)頭。有機(jī)構(gòu)針對(duì)超過(guò)50家不同行業(yè)的租戶調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，近六成租戶表示將在未來(lái)三年增加物流設(shè)施面積，整體呈現(xiàn)溫和擴(kuò)張的趨勢(shì)。

　　而在三季度的行情中，廣州以過(guò)百萬(wàn)平方米爆發(fā)式凈吸納量，走出了與其他城市緩慢復(fù)蘇完全不同的行情。根據(jù)CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)，三季度，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)54.7萬(wàn)平方米，凈吸納量104.7萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)了近40%的全國(guó)凈吸納量。

　　為何廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流行情在三季度出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)？CBRE廣州公司研究部負(fù)責(zé)人楊豐寧表示，其實(shí)復(fù)蘇苗頭在一季度已經(jīng)出現(xiàn)，一些空置的倉(cāng)庫(kù)都有跨境電商企業(yè)去洽談，恰好成交集中體現(xiàn)在了三季度。

　　可以看到，三季度廣州的供應(yīng)量和凈吸納量都創(chuàng)下季度新高。從供應(yīng)來(lái)看，第三季度，廣州有四個(gè)項(xiàng)目共54.7萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)面積落成，包括分別位于南沙區(qū)和從化區(qū)的非保稅項(xiàng)目及一個(gè)位于白云區(qū)的保稅項(xiàng)目。從需求來(lái)看，主要為跨境電商所吸納。加上來(lái)自其他存量高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的吸納，三季度跨境巨頭們?cè)趶V州高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的新租面積，達(dá)到了83萬(wàn)平方米。除廣州區(qū)域以外，跨境電商在佛山、肇慶、清遠(yuǎn)和中山等廣州周邊城市還有合共近一百萬(wàn)平方米的新租成交。除了跨境電商巨頭外的其他需求也在逐步恢復(fù)，季內(nèi)還錄得國(guó)內(nèi)電商在黃埔區(qū)的整合以及第三方物流和制造業(yè)的租戶成交，顯示需求正在逐步改善。

　　隨著拼多多、阿里、京東、字節(jié)跳動(dòng)等將電商出海作為下一階段的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，背靠珠三角供應(yīng)鏈及珠江口機(jī)場(chǎng)港口群等完備的基礎(chǔ)設(shè)施，廣佛片區(qū)成為這些出海先鋒的全球物流配送中心。正是這種獨(dú)特需求，讓廣州市場(chǎng)走出獨(dú)特行情。跨境電商的吸納通常是巨量的整租，因此令廣佛片區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)空置率創(chuàng)近期新低，其中廣州空置率環(huán)比下降15.1個(gè)百分點(diǎn)，至季末的5.9%，重回個(gè)位數(shù)水平。而空置率重回低位支持了市場(chǎng)租金的止跌回穩(wěn)，廣州三季度末租金環(huán)比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。

　　廣州區(qū)位及機(jī)場(chǎng)特色服務(wù)將繼續(xù)支撐優(yōu)勢(shì)

　　值得關(guān)注的是，今年是廣州商辦市場(chǎng)的供應(yīng)大年，倉(cāng)儲(chǔ)物流也同樣如此。廣州第三季度共錄得42宗，共216萬(wàn)平方米的工業(yè)用地出讓成交。其中有五宗共42萬(wàn)平方米的用地帶有物流用途，分布于增城和花都兩區(qū)。今年前三季度，增城西站片區(qū)共錄得八宗約103萬(wàn)平方米的帶物流用途的地塊出讓?zhuān)s占今年全部出讓物流用地面積的71%。

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流也成為不少房企的投資開(kāi)發(fā)對(duì)象。比如，凱德投資今年以約7.99億元人民幣收購(gòu)了位于佛山的一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)100%預(yù)租給一家紡織品電商平臺(tái)。

　　那么，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃這種爆發(fā)式增長(zhǎng)是否可以持續(xù)？楊豐寧表示，跨境電商的倉(cāng)儲(chǔ)需求還在持續(xù)增長(zhǎng)中。以希音來(lái)看，近幾年其在廣佛、中山等地區(qū)租賃的物流倉(cāng)達(dá)到200萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，希音甚至已經(jīng)連續(xù)兩次出手在增城拿地，將建設(shè)運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、供應(yīng)鏈項(xiàng)目。如果跨境電商巨頭們要以廣州為大本營(yíng)布局的話，倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)備至少也要達(dá)到這個(gè)水平，因此，整體需求仍是增長(zhǎng)趨勢(shì)。不過(guò)需要注意的是，跨境電商業(yè)務(wù)依然容易受到各種因素的影響，而且白云機(jī)場(chǎng)的模式目前也在其他機(jī)場(chǎng)得以推廣，有可能也會(huì)分流一些需求，但至少短期內(nèi)擴(kuò)張的需求仍在。

　　世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉則表示，四季度，廣州將有一個(gè)位于花都的項(xiàng)目建成投入使用，全年供應(yīng)量將達(dá)到107.2萬(wàn)平方米的破紀(jì)錄水平。得益于跨境電商的積極擴(kuò)張，全年凈吸納量也將突破一百萬(wàn)平方米，同樣創(chuàng)歷史年度吸納量新高。目前來(lái)看，跨境電商海外擴(kuò)張勢(shì)頭不減，仍保持對(duì)高標(biāo)倉(cāng)租賃需求，一些在建項(xiàng)目也已獲得跨境電商租戶的整租預(yù)租。跨境電商強(qiáng)勁的吸納表現(xiàn)以及逐步復(fù)蘇的第三方物流、制造業(yè)的需求，意味著短期內(nèi)廣佛及周邊城市的倉(cāng)儲(chǔ)需求將保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，廣州空置率將保持低位，租金有望重回上升通道。